Manutenção de condomínio tem dois jeitos de acontecer: no calendário ou na emergência. No calendário ela custa menos, porque dá tempo de comparar orçamentos e escolher o melhor horário. Na emergência, o fornecedor cobra a urgência e o morador fica sem água num domingo.
Este guia reúne o que um condomínio residencial típico precisa acompanhar ao longo do ano. Cada prédio tem suas particularidades, então use a lista como ponto de partida para o seu plano.
Por que ter um plano escrito
A norma técnica ABNT NBR 5674 trata da gestão da manutenção de edificações e orienta que o condomínio tenha um programa de manutenção com registros. A NBR 14037 cuida do manual de uso, operação e manutenção, que a construtora entrega junto com o prédio. Se o seu condomínio não tem esse manual, vale procurar na documentação da entrega.
Um plano escrito traz três benefícios práticos:
- Ninguém depende da memória do síndico para lembrar do vencimento de um laudo.
- O orçamento anual já prevê os gastos, sem taxa extra surpresa.
- O conselho consegue conferir o que foi feito e o que atrasou.
O que acompanhar todo mês
- Elevadores. Manutenção mensal feita por empresa habilitada. Na cidade de São Paulo, a legislação municipal exige manutenção mensal e um relatório de inspeção anual.
- Bombas de recalque e de incêndio. Teste de funcionamento e revezamento entre as bombas.
- Portões e interfones. Verificação de motores, sensores e fechaduras.
- Iluminação de emergência. Teste das luminárias e baterias.
- Geradores, se houver. Teste de partida.
O que acompanhar a cada semestre
- Limpeza da caixa d'água e da cisterna. A recomendação usual é limpar a cada seis meses, com empresa que emita certificado.
- Dedetização e desratização. Também com certificado, que costuma ser pedido em vistorias.
- Revisão de telhados e calhas. Antes do período de chuvas, para evitar infiltrações.
- Jardins e árvores. Poda preventiva, com atenção às árvores perto da fiação e da fachada.
O que acompanhar todo ano
- Extintores. Inspeção e recarga conforme a validade de cada equipamento, de acordo com as normas técnicas aplicáveis.
- Mangueiras de incêndio. Teste hidrostático e inspeção.
- SPDA (para-raios). Inspeção periódica e medição, conforme a ABNT NBR 5419.
- Instalações elétricas. Revisão dos quadros de distribuição e aperto de conexões.
- Seguro do condomínio. Renovação da apólice, que o síndico é obrigado a contratar (Código Civil, art. 1.348, IX).
- Portas corta-fogo. Verificação de molas, fechamento e vedação.
O que tem prazo maior
- AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). O documento tem validade definida pelo Corpo de Bombeiros e precisa ser renovado antes do vencimento. A validade varia conforme o tipo e o porte da edificação. Sem ele, o condomínio fica sujeito a multa e pode ter problemas com o seguro.
- Inspeção predial. Avaliação geral da fachada, estrutura, impermeabilização e sistemas, feita por engenheiro. Ajuda a planejar obras grandes com anos de antecedência.
- Pintura e fachada. Planejamento plurianual, com fundo de reserva ou taxa extra aprovada em assembleia.
Quem pode fazer cada serviço
Parte da manutenção exige empresa habilitada ou profissional com responsabilidade técnica. Elevadores, sistemas de incêndio, SPDA e inspeções prediais precisam de empresa registrada e, em muitos casos, de um engenheiro que assine o serviço com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). Peça esse documento junto com a nota fiscal: ele mostra quem responde tecnicamente pelo que foi feito.
Serviços simples, como troca de lâmpadas, pequenos reparos e limpeza de calhas, podem ficar com a equipe do condomínio. A regra prática é esta: se o serviço envolve segurança das pessoas ou exige laudo, contrate especialista.
Como montar o calendário do seu condomínio
- Faça o inventário. Liste todos os equipamentos: elevadores, bombas, portões, geradores, piscinas, sistemas de incêndio.
- Reúna os laudos e certificados. Anote a data de emissão e de vencimento de cada um.
- Distribua ao longo do ano. Evite concentrar gastos grandes no mesmo mês.
- Coloque no orçamento. Cada item do calendário precisa ter uma linha no orçamento anual.
- Defina avisos. Um alerta 60 dias antes de cada vencimento dá tempo de fazer três orçamentos.
Erros comuns
- Guardar laudos só no papel. Quando a gestão muda, a pasta some. Mantenha cópias digitais organizadas por equipamento e data.
- Renovar contratos sem comparar. O contrato de manutenção do elevador renova sozinho e passa anos sem revisão de preço. Faça uma cotação a cada renovação.
- Deixar a manutenção preventiva para quando sobrar dinheiro. Ela precisa estar no orçamento anual, com valor definido, como a conta de água.
- Ignorar o manual da construtora. Em prédios novos, deixar de seguir o manual de manutenção pode comprometer a garantia de sistemas e acabamentos.
Como saber se o plano está funcionando
Três sinais mostram que o calendário saiu do papel:
- O relatório mensal traz as manutenções feitas e as próximas.
- Não há laudo vencido na pasta do condomínio.
- O número de chamados de emergência cai de um ano para o outro.
Na nossa gestão, cada manutenção feita entra no relatório do mês, com fornecedor e custo. Veja como é o relatório mensal e o que o serviço de manutenção inclui.
As informações sobre legislação são gerais e não substituem a orientação de um advogado para o caso do seu condomínio.