O dinheiro do condomínio é de todos os condôminos. Mesmo assim, muita gente paga a taxa por anos sem saber para onde ela vai. Este artigo explica o que a lei garante, o que você pode pedir e como interpretar o que recebe.
O que a lei exige do síndico
O Código Civil dá ao síndico a obrigação de "prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas" (art. 1.348, VIII). Também cabe a ele elaborar o orçamento da receita e da despesa de cada ano (art. 1.348, VI).
A assembleia ordinária anual existe para isso: aprovar o orçamento, fixar as contribuições e votar as contas do síndico (art. 1.350).
Duas consequências práticas:
- A prestação de contas é devida à assembleia, que representa todos os condôminos.
- A assembleia pode exigir contas a qualquer momento, além da prestação anual.
O papel do conselho fiscal
O art. 1.356 do Código Civil permite que o condomínio tenha um conselho fiscal, com três membros eleitos pela assembleia, para dar parecer sobre as contas do síndico. A convenção define se o conselho existe e como funciona.
Na prática, o conselho é quem confere os comprovantes mês a mês, faz perguntas ao síndico e recomenda a aprovação ou a rejeição das contas na assembleia. Um conselho atuante é a melhor proteção contra erro e contra desvio.
O que o condômino pode pedir
O condômino tem direito de acompanhar a gestão do dinheiro comum. Na rotina de um condomínio bem administrado, qualquer morador consegue ver ou pedir:
- Os balancetes mensais.
- O orçamento anual aprovado.
- As atas das assembleias.
- Os contratos com fornecedores.
- Os extratos da conta bancária do condomínio.
- Os comprovantes de pagamento de uma despesa específica.
Se a gestão se recusa a mostrar documentos, o caminho é levar o assunto ao conselho e, se necessário, à assembleia. A jurisprudência costuma entender que a ação de prestação de contas cabe ao condomínio, pela assembleia, enquanto o condômino pode pedir na Justiça a exibição de documentos. Antes de qualquer medida judicial, procure um advogado.
Como ler um balancete
Um balancete tem três partes. Veja o que olhar em cada uma.
Receitas
O que entrou no mês: taxas condominiais, fundo de reserva, multas, aluguel de espaços, rendimentos. Compare o valor arrecadado com o valor previsto. A diferença mostra a inadimplência.
Despesas
O que saiu, dividido por categoria: pessoal, manutenção, água e energia, administração, outros. Três perguntas ajudam:
- Alguma categoria subiu muito em relação ao mês anterior? Por quê?
- Existe despesa sem nota fiscal ou sem comprovante?
- Algum fornecedor aparece com pagamentos repetidos no mesmo mês?
Saldos
Quanto sobrou na conta corrente e quanto há no fundo de reserva. O saldo precisa bater com o extrato bancário do mesmo dia.
Sinais de alerta
Nenhum destes sinais prova irregularidade, mas todos merecem uma pergunta:
- Balancete que chega com meses de atraso.
- Despesas lançadas como "diversas" ou "outros" em valores altos.
- Conta bancária que não está no nome e no CNPJ do condomínio.
- Fundo de reserva usado para despesas do dia a dia sem aprovação.
- Obras contratadas sem orçamentos comparados.
Conta própria ou conta pool
Algumas administradoras usam a chamada conta pool: o dinheiro de vários condomínios passa por uma conta em nome da empresa. Isso dificulta a conferência, porque o extrato do banco não mostra só o seu condomínio.
Com conta própria, aberta no CNPJ do condomínio, o conselho pede o extrato direto ao banco e confere linha por linha. Se o seu condomínio usa conta pool, vale discutir a mudança em assembleia.
Perguntas para a assembleia de prestação de contas
Leve estas perguntas para a próxima assembleia ordinária:
- O orçamento do ano foi cumprido? Quais linhas estouraram e por quê?
- Quanto está a inadimplência hoje, e quantos acordos estão em andamento?
- O fundo de reserva foi usado? Em quê, e com qual aprovação?
- Quais contratos foram renovados sem cotação?
- Existe alguma ação judicial em curso contra ou a favor do condomínio?
Peça que as respostas fiquem registradas em ata, com os documentos anexos.
E se as contas não fecharem?
A assembleia pode rejeitar as contas do síndico. Quando isso acontece, o caminho costuma ser pedir esclarecimentos por escrito, contratar uma auditoria independente e, se houver indício de irregularidade, discutir a destituição do síndico nos termos do art. 1.349 do Código Civil. Qualquer medida judicial exige orientação de advogado.
O que um bom relatório mensal traz
Prestação de contas boa é aquela que qualquer morador entende sem ser contador. Um relatório mensal completo mostra:
- Receitas e despesas por categoria, com explicação para as variações.
- Percentual de inadimplência e os acordos em andamento.
- Saldo do fundo de reserva.
- Manutenções feitas e agendadas.
- Os comprovantes de cada pagamento, organizados e acessíveis.
É esse o modelo que entregamos todo mês. Veja um exemplo na página de transparência.
As informações sobre legislação são gerais e não substituem a orientação de um advogado para o caso do seu condomínio.