Quando um condômino deixa de pagar, os outros cobrem a diferença. Por isso a inadimplência precisa de resposta rápida. A resposta também precisa ser legal: uma cobrança abusiva pode virar indenização contra o condomínio. Este guia separa o que é permitido do que dá problema.
O que a lei permite cobrar
O Código Civil diz que o condômino que não paga fica sujeito aos juros previstos na convenção ou, se ela não disser nada, a juros de 1% ao mês, e a multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º).
A multa de 2% é um teto. A convenção pode prever menos, mas não mais. Além de juros e multa, o valor é corrigido monetariamente pelo índice definido na convenção.
A régua de cobrança
Uma cobrança eficiente segue etapas previsíveis. Exemplo de régua:
- Lembrete antes do vencimento. Um aviso simples reduz esquecimentos.
- Contato logo após o atraso. Mensagem ou ligação educada, com o boleto atualizado.
- Notificação formal. Depois de algumas semanas, uma carta com o valor devido e um prazo para regularizar.
- Proposta de acordo. Parcelamento com regras aprovadas pela assembleia ou previstas na convenção.
- Cobrança judicial. Sem acordo, o caso vai para o advogado do condomínio.
O mais importante é a régua valer para todos. Tratamento diferente para vizinhos diferentes gera conflito e enfraquece a cobrança.
A cobrança judicial ficou mais rápida
Desde o Código de Processo Civil de 2015, as contribuições condominiais aprovadas em assembleia são título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X). Na prática, o condomínio pode ir direto para a execução, sem precisar de uma ação anterior para reconhecer a dívida.
Outro ponto: a dívida de condomínio é uma das exceções à proteção do bem de família. O próprio apartamento pode ser penhorado para pagar a dívida condominial (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV). Isso costuma estimular acordos antes do leilão.
O acordo precisa estar no papel
Um acordo de parcelamento protege os dois lados quando fica registrado por escrito. Um bom termo de acordo traz:
- O valor total da dívida, com juros, multa e correção até a data do acordo.
- O número de parcelas, o valor e o vencimento de cada uma.
- O que acontece se uma parcela atrasar, como o vencimento antecipado do restante.
- A obrigação de continuar pagando as taxas que vencerem durante o acordo.
A assembleia pode aprovar regras gerais de parcelamento, como o número máximo de parcelas. Assim a gestão negocia dentro de limites conhecidos, e ninguém recebe tratamento especial.
Protesto do débito
Além da execução judicial, o condomínio pode levar o débito a protesto em cartório. O protesto torna a dívida pública nos cadastros de crédito e costuma acelerar o pagamento, com custo menor que o de uma ação. Converse com o advogado do condomínio sobre qual caminho faz mais sentido em cada caso.
O que o inadimplente perde
- Direito de voto. O art. 1.335, III, do Código Civil garante ao condômino votar nas assembleias "estando quite". Quem está em atraso pode participar, mas não vota.
- Candidatura. Muitas convenções impedem que o inadimplente seja eleito síndico ou conselheiro. Confira a sua.
O que não pode ser feito
Algumas medidas parecem eficientes, mas a Justiça costuma considerar abusivas. Evite:
- Expor o devedor. Lista com nome de inadimplentes no elevador, no grupo de WhatsApp ou no mural pode gerar condenação por dano moral. A informação pode constar nos documentos de prestação de contas, identificada pela unidade, sem exposição pública.
- Cortar serviços essenciais. Água, gás e energia não podem ser suspensos como forma de pressão.
- Proibir o uso de áreas comuns. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o condomínio não pode impedir o inadimplente de usar piscina, salão ou academia. A cobrança deve seguir os meios legais.
- Impedir a entrada no prédio ou na garagem. O direito de acesso à própria unidade não depende da taxa em dia.
- Cobrar multa acima de 2%. Mesmo que a convenção antiga preveja mais, o limite do Código Civil prevalece.
Como prevenir
A melhor cobrança é a que não precisa acontecer. Algumas práticas reduzem a inadimplência:
- Boleto enviado com antecedência e por mais de um canal.
- Opção de débito automático ou Pix.
- Transparência nas contas: quem entende para onde vai o dinheiro reclama menos na hora de pagar.
- Orçamento realista, sem taxas extras frequentes.
E quando o devedor é quem mora de aluguel?
A dívida de condomínio acompanha o imóvel. O condomínio cobra o proprietário, que pode cobrar o inquilino conforme o contrato de locação. Na prática, o contato com o inquilino ajuda a resolver rápido, mas a responsabilidade perante o condomínio é do dono.
Resumo
- Pode: juros, multa de até 2%, correção, régua de cobrança, acordo, execução judicial e penhora.
- Não pode: expor o devedor, cortar serviços, restringir acesso ou uso das áreas comuns.
Na nossa gestão a inadimplência aparece no relatório mensal, com os acordos em andamento. Veja como funciona a gestão financeira.
As informações sobre legislação são gerais e não substituem a orientação de um advogado para o caso do seu condomínio.