Quem pesquisa síndico profissional quer saber o preço logo na primeira linha. A resposta honesta depende do condomínio, e este artigo mostra do que ela depende. Com isso você consegue comparar propostas sem cair na armadilha de escolher só pelo menor valor.
O que faz o preço subir ou descer
Cinco fatores pesam na conta de qualquer empresa séria.
Número de unidades. Mais apartamentos significam mais boletos, mais cobranças, mais atendimentos e assembleias maiores. É o fator que mais influencia o valor.
Estrutura física. Um prédio de uma torre sem área de lazer exige menos visitas e menos contratos do que um condomínio-clube com piscina, academia, quadras e três torres. Cada equipamento a mais é um contrato de manutenção a acompanhar.
Funcionários próprios. Com porteiros, zeladores e faxineiros contratados direto pelo condomínio, a gestão cuida de escalas, férias, folha e riscos trabalhistas. Com equipe terceirizada, o trabalho muda de natureza: passa a ser fiscalizar o contrato da empresa.
Situação atual. Condomínio com inadimplência alta, laudos vencidos ou contas desorganizadas exige um esforço maior nos primeiros meses. Algumas empresas cobram uma taxa de implantação por isso; outras diluem no valor mensal.
Escopo contratado. Síndico profissional sozinho é uma coisa. Síndico com gestão financeira, departamento pessoal e acompanhamento de manutenção é outra. Compare sempre o mesmo pacote.
Os modelos de cobrança mais comuns
Você vai encontrar três formatos no mercado.
- Valor fixo mensal. Um valor único, reajustado uma vez por ano por um índice definido em contrato. É o mais simples de prever no orçamento.
- Valor por unidade. Um valor multiplicado pelo número de apartamentos ou salas. Facilita a comparação entre condomínios de tamanhos diferentes.
- Percentual da arrecadação. Uma porcentagem sobre o que o condomínio arrecada. Esse modelo pede atenção: quando a taxa condominial sobe, o valor da gestão sobe junto, sem que o trabalho tenha mudado.
Seja qual for o modelo, a proposta precisa dizer qual índice corrige o valor e em que mês.
O que costuma estar incluso
Em uma gestão completa, o valor mensal cobre o trabalho do síndico e da equipe que executa a rotina. Na prática:
- Representação legal do condomínio e presença periódica no prédio.
- Emissão de boletos, cobrança de inadimplentes e pagamento de contas.
- Relatório mensal e prestação de contas à assembleia.
- Plano de manutenção preventiva e controle de laudos.
- Gestão de funcionários e de empresas terceirizadas.
- Convocação, condução e ata das assembleias.
- Cotação e contratação de fornecedores.
O que costuma ser cobrado à parte
Fica fora do valor mensal tudo o que é serviço de terceiro contratado para o condomínio:
- Obras e reparos, pagos direto ao fornecedor escolhido.
- Laudos técnicos e projetos de engenharia.
- Honorários de advogado em cobrança judicial.
- Taxas bancárias e de cartório.
Desconfie de proposta que não separa essas duas listas. Custo escondido aparece depois, em forma de "taxa extra".
Síndico profissional encarece o condomínio?
Em muitos casos o custo da gestão volta em economia. Três exemplos comuns:
- Contratos recorrentes renegociados. Manutenção de elevador, portaria terceirizada e seguros costumam passar anos sem revisão.
- Menos consertos de emergência. Manutenção preventiva custa menos do que trocar uma bomba queimada num domingo.
- Inadimplência sob controle. Uma régua de cobrança bem feita recupera dinheiro que estava parado.
A conta só fecha se alguém medir. Por isso vale pedir na proposta um diagnóstico inicial com os pontos de economia identificados.
E a isenção do síndico morador?
Muitos condomínios isentam o síndico morador da taxa condominial. Essa isenção também é custo: os outros condôminos pagam a parte dele. Ao comparar com um síndico profissional, some o valor da isenção ao lado do valor da proposta.
A isenção também pode ter reflexos previdenciários para o condomínio, porque a Receita Federal costuma tratá-la como remuneração. Converse com a contabilidade do condomínio antes de decidir.
Como comparar propostas
Monte uma planilha simples com uma linha por empresa e estas colunas:
- Valor mensal e modelo de cobrança.
- Índice e mês de reajuste.
- O que está incluso e o que é à parte.
- Frequência de visitas do síndico.
- Prazo de entrega do relatório mensal.
- Conta bancária em nome do condomínio ou conta pool.
- Multa e aviso prévio para encerrar o contrato.
Com essas colunas preenchidas, a assembleia compara serviço com serviço. A diferença de preço entre duas propostas quase sempre se explica em uma dessas linhas.
O que perguntar antes de assinar
- Quem será o síndico, pessoalmente, e quantos condomínios ele atende?
- Como é o atendimento fora do horário comercial?
- Posso ver um relatório mensal de exemplo?
- Vocês recebem comissão de fornecedores?
A última pergunta é a mais importante. Gestão remunerada por fornecedor tem motivo para escolher o fornecedor errado.
Se quiser, veja como funciona a nossa proposta ou conheça o que o condomínio recebe todo mês.
As informações sobre legislação são gerais e não substituem a orientação de um advogado para o caso do seu condomínio.